Сравнение доходности: апартаменты во Вьетнаме и кондоминиумы в Таиланде

Когда клиент спрашивает, куда вложить — в квартиру в Хошимине или кондо в Паттайе, — я всегда начинаю не с цифр из брошюры, а с вопроса: какой доход вам нужен на самом деле? Предсказуемый, пусть и скромный, или вы готовы к волатильности ради потенциально более высокого чека? В 2026 году расклад такой: тайские кондоминиумы в среднем дают более высокую валовую доходность, но вьетнамские апартаменты часто выигрывают за счёт понятного спроса в деловых центрах и более осторожной модели входа. Разница не в том, «где рынок красивее», а в том, какую арендную модель вы готовы обслуживать и какие риски считаете приемлемыми.

Что именно сравниваем: доходность, а не только цену входа

Доходность недвижимости легко посчитать неправильно, если смотреть только на арендную плату и игнорировать расходы. Для нормального сравнения нужны три уровня:

• Валовая доходность — арендный доход до вычета любых расходов.
• Чистая доходность — то, что остаётся после налогов, управления, простоя и обслуживания.
• Доходность на капитал — если объект покупается с кредитом, рассрочкой или частичным собственным капиталом.

Формула базово простая:

Валовая доходность = (Годовая аренда / Стоимость объекта) × 100%

Но в реальности инвестора интересует не формула, а итог после всех обязательных трат. Именно здесь между Вьетнамом и Таиландом возникают самые заметные различия. Например, во Вьетнаме налог на аренду для иностранца (5% НДС + 5% подоходный налог) часто «съедает» около 10% от поступлений, а в Таиланде налог для нерезидента составляет 15% от арендного дохода, хотя при грамотном налоговом планировании эту ставку можно снизить. Плюс в обеих странах есть ежемесячные взносы на содержание общих зон (common area fee), комиссия управляющей компании и неизбежные периоды простоя между арендаторами.

Короткий вывод в одной таблице

Вьетнам: где доходность реальна, а где кажется красивой только на бумаге

Во Вьетнаме ключевой плюс — устойчивый спрос на аренду в больших городах и понятная логика рынка. Но у апартаментов есть важная особенность: валовая доходность в объявлениях часто выглядит лучше, чем итоговая чистая. Я не раз проверял объекты в Дананге, где застройщик обещал 8% годовых, а по факту после вычета комиссии управляющей компании (до 20% от арендного потока), платы за обслуживание и пары пустых месяцев выходило 3%. В Хошимине картина ровнее: спрос со стороны экспатов и вьетнамского среднего класса держит загрузку на уровне 10–11 месяцев в году, но и доходность редко превышает 4,5% валовых.

Важный юридический нюанс: иностранцы во Вьетнаме владеют апартаментами на правах leasehold сроком до 50 лет с возможностью продления. Это не мешает сдавать объект в аренду, но при перепродаже покупатель-иностранец должен учитывать остаточный срок. Наличие «розовой книги» (pink book) — свидетельства права собственности для иностранца — критически важно для ликвидности. Без неё объект практически невозможно продать цивилизованно.

Где обычно смотрят доходность

• Хошимин — самый ликвидный рынок для долгосрочной аренды, особенно в районах с экспатским спросом (Тхао Дьен, Ан Фу). Здесь можно рассчитывать на стабильные 4–4,5% валовых.
• Ханой — более спокойный и устойчивый рынок, часто с чуть более ровной доходностью, но и с меньшим потенциалом роста арендных ставок.
• Дананг — может выглядеть привлекательнее по цифрам (6–7% в презентациях), но здесь сильнее сезонный фактор и зависимость от туризма. В дождливый сезон (сентябрь–декабрь) загрузка проседает радикально.

Практически важный нюанс

Если объект рассчитан на туристов, а не на долгосрочного арендатора, доходность может «прыгать» по сезонам. В хорошие месяцы это выглядит отлично, но в слабый период собственник фактически финансирует простой. Поэтому для Вьетнама особенно важен вопрос: кто именно будет снимать этот объект круглый год. Если вы покупаете студию в Дананге в расчёте на посуточную аренду, убедитесь, что проект находится в пешей доступности от пляжа и инфраструктуры, иначе в низкий сезон вы рискуете остаться без арендаторов.

Типичная ошибка инвестора во Вьетнаме

• считать доходность по максимальной цене аренды, которую показали в рекламном проспекте;
• не закладывать vacancy (хотя бы 1–2 месяца в году для городских объектов и 3–4 для курортных);
• игнорировать расходы на управление (10–20% от арендного потока) и ежегодный взнос в фонд содержания здания;
• покупать в проекте, который красиво выглядит, но плохо подходит под реальный арендный спрос — например, «элитный» комплекс вдали от делового центра или пляжа.

Таиланд: почему кондоминиумы часто выглядят сильнее по gross yield

В Таиланде кондоминиумы чаще дают более высокую валовую доходность, особенно в городах и районах с сильным потоком арендаторов. По рыночным обзорам 2026 года диапазон gross yield по основным рынкам иностранного спроса часто находится в коридоре 4–8%, а в отдельных локациях Паттайи (Пратамнак, Джомтьен) и некоторых туристических зонах Пхукета — до 10%. Но это именно валовые цифры, которые до вычета расходов выглядят впечатляюще.

Для иностранцев Таиланд предлагает более понятную форму владения: freehold в кондоминиумах в пределах 49% квоты от общей площади проекта. Это означает, что вы получаете полноценное право собственности, а не leasehold, и при перепродаже не теряете в ликвидности из-за ограниченного срока. Однако перед покупкой обязательно нужно запросить у застройщика или управляющей компании справку о текущем состоянии иностранной квоты. Если квота выбрана, вам могут предложить leasehold на 30 лет с правом продления — такой вариант менее ликвиден и обычно дешевле на 15–20%.

Где тайский рынок обычно сильнее

• Паттайя — часто один из самых сильных рынков по арендной отдаче. В районах Пратамнак и Джомтьен можно найти кондо с валовой доходностью 7–8%, но чистый доход редко превышает 5% после всех расходов.
• Пхукет — доходность сильно зависит от формата объекта и управленческой модели. Вилла с бассейном под управлением международного оператора может давать 6–7% чистых, а студия в кондоминиуме без профессионального менеджмента — 3–4%.
• Бангкок — более сдержанная, но стабильная история в премиальных и деловых районах (Сукхумвит, Силом). Здесь можно рассчитывать на 4–5% валовых при долгосрочной аренде.

Почему gross не равен net

У Таиланда есть типичная ловушка: высокий валовый показатель не гарантирует высокий итоговый доход. Если объект стоит в туристическом месте, но:

• есть сезонность (на Пхукете высокий сезон — с ноября по апрель, низкий — с мая по октябрь);
• управляющая компания забирает 30–40% от арендного потока при краткосрочной аренде;
• короткая аренда даёт высокий оборот, но и высокий износ мебели и техники;
• загрузка нестабильна и в низкий сезон падает до 30–40%,

то чистая доходность может оказаться гораздо ниже ожиданий. Я не раз видел объекты на Пхукете, где при валовой доходности 8% чистая составляла 3% из-за агрессивной комиссии управляющей компании и расходов на маркетинг.

Типичная ошибка инвестора в Таиланде

• смотреть только на обещанный процент в рекламе, не проверяя реальную заполняемость по отзывам других собственников;
• игнорировать качество проекта и репутацию управляющей компании — в Таиланде много мелких операторов, которые не справляются с маркетингом;
• выбирать курортную локацию без понимания сезонности и рассчитывать на стабильный доход круглый год;
• покупать кондо в районе активной застройки, где через пару лет вид из окна упрётся в стену соседнего здания — это убивает и арендную ставку, и капитализацию.

Сравнение по городам: где что обычно интереснее

Что сильнее влияет на доходность на практике

1. Формат аренды

• Долгосрочная аренда обычно даёт меньший gross, но более ровный денежный поток. В Хошимине или Бангкоке это стандартный выбор.
• Краткосрочная аренда может сильно увеличить доход, но почти всегда повышает риски, износ и зависимость от менеджмента. В Паттайе и на Пхукете многие проекты ориентированы именно на посуточную сдачу, но не все кондоминиумы это разрешают — проверяйте правила комплекса.

2. Этаж, вид, планировка

Два одинаковых по площади объекта в одном комплексе могут приносить разный доход. Сильнее всего влияют:

• вид на море или город — студия с панорамным видом может стоить на 20–30% дороже в аренде, но и цена покупки выше;
• ликвидная планировка — например, отдельная спальня в студии или удобная кухонная зона;
• адекватный этаж — слишком низкие этажи могут страдать от шума, слишком высокие — от перегрева;
• состояние мебели и техники — в Таиланде и Вьетнаме арендаторы очень чувствительны к качеству отделки;
• репутация проекта — комплексы с хорошим управлением и инфраструктурой (бассейн, фитнес) всегда в плюсе.

3. Управляющая компания

Для инвестора это не «сервисная деталь», а часть доходности. Слабое управление быстро съедает разницу между красивой цифрой в презентации и реальными поступлениями. В Таиланде я всегда советую проверять, кто управляет проектом: если это международный оператор с опытом (например, Wyndham, Ramada), шансов на стабильный поток больше, но и комиссия выше. Местные мелкие компании могут обещать золотые горы, но часто не справляются с маркетингом и поддержанием объекта. Во Вьетнаме ситуация похожая: в крупных проектах Vingroup или Novaland управление обычно на уровне, а в небольших комплексах может быть «как повезёт».

4. Простои

Если объект сдаётся не 12 месяцев подряд, а 9–10, итоговая доходность уже меняется радикально. Именно поэтому в курортных локациях нельзя считать доход только по «идеальному сценарию». Закладывайте минимум 2–3 месяца простоя для туристических зон и 1–1,5 месяца для городских. В Паттайе, например, в низкий сезон (май–октябрь) даже хорошие объекты могут простаивать по 2–3 недели между арендаторами.

Как считать доходность правильно: рабочий алгоритм

Шаг 1. Считайте доход только от реальной ставки

Берите не «максимальную цену за удачный месяц», а среднюю подтверждаемую ставку по году. Для этого изучите аналоги на сайтах аренды (например, FazWaz в Таиланде, Batdongsan во Вьетнаме) и поговорите с другими собственниками в проекте.

Шаг 2. Вычтите все обязательные расходы

В расчёт должны попасть:

• налог на аренду (во Вьетнаме — около 10% от дохода, в Таиланде — 15% для нерезидента, но можно уменьшить за счёт вычетов);
• комиссия управляющей компании (от 10% до 40% в зависимости от модели);
• взносы в ОСМД/HOA или common area fee (во Вьетнаме обычно $0,5–1 за кв.м в месяц, в Таиланде — 40–60 бат за кв.м);
• обслуживание и мелкий ремонт (закладывайте 5–10% от годовой аренды);
• простой между арендаторами (минимум 1–2 месяца для города, 3–4 для курорта);
• амортизация мебели и техники (в среднем 5–7% в год от стоимости обстановки).

Шаг 3. Сравните не только процент, но и риск

Объект с доходностью 6% и пустыми месяцами может быть хуже объекта с доходностью 4,5%, но стабильной загрузкой и предсказуемыми расходами. Оценивайте не только цифру, но и вероятность её получения.

Шаг 4. Проверьте сценарий «плохого года»

Если загрузка упадёт на 20–30%, останется ли объект прибыльным? Если нет — модель слишком хрупкая. Например, для кондо в Паттайе с валовой доходностью 8% при падении загрузки до 60% чистый доход может стать отрицательным после вычета всех расходов.

Чек-лист перед покупкой

• Проверить реальную арендную ставку по аналогам, а не по презентации застройщика.
• Уточнить, какая модель аренды допустима в проекте (долгосрочная, краткосрочная, смешанная) и нет ли ограничений от управляющей компании или местных законов.
• Понять, кто будет управлять объектом: запросить отзывы, статистику заполняемости за прошлые периоды.
• Запросить все обязательные платежи по комплексу: common area fee, sinking fund, страховку.
• Оценить сезонность района: взять статистику загрузки за последние 2–3 года, а не только за высокий сезон.
• Посчитать доходность в трёх сценариях: базовом (средняя загрузка), слабом (минус 30% загрузки) и хорошем (полная загрузка).
• Сравнить не только ROI, но и ликвидность при перепродаже: для Вьетнама — наличие pink book, для Таиланда — состояние иностранной квоты.
• Проверить юридические ограничения для иностранца: срок владения, возможность наследования, налоги при продаже.
• Убедиться, что застройщик имеет все разрешения (EIA в Таиланде, лицензию на продажу иностранцам во Вьетнаме) и не находится в стадии банкротства.

Где в 2026 году чаще выше доходность

Если говорить именно о валовой доходности, то тайские кондоминиумы в среднем выглядят сильнее, особенно в Паттайе и части туристических локаций. По моим наблюдениям, в Паттайе в районах Пратамнак и Джомтьен можно найти кондо с валовой доходностью 7–8%, но чистый доход редко превышает 5% после всех расходов. В Хошимине же стабильные 4% чистых — это хороший результат. Если говорить о более осторожной и понятной модели аренды, то Вьетнам часто выигрывает за счёт спроса в деловых городах и более спокойного сценария долгосрока.

Если переводить это на язык инвестора:

• Вьетнам — чаще про аккуратный, умеренный доход с понятной логикой спроса.
• Таиланд — чаще про более высокий верхний потолок, но и более заметный разброс результатов.

Кому что подходит

Вьетнам подойдёт, если:

• нужен более сдержанный риск и вы не хотите постоянно мониторить сезонные колебания;
• важен деловой спрос — арендаторы-экспаты и местные специалисты, которые снимают надолго;
• интересует долгосрочная аренда с минимальными хлопотами по управлению;
• комфортнее работать с более понятной и ровной моделью, где доходность редко падает ниже 3% чистых.

Таиланд подойдёт, если:

• нужен выше потенциальный gross yield и вы готовы лично выбирать локацию и управляющую компанию;
• есть готовность тщательно анализировать район, сезонность и юридические нюансы;
• инвестор понимает сезонность и готов к тому, что в низкий сезон доход может упасть на 40–50%;
• не пугает более сложная операционная модель, связанная с краткосрочной арендой и активным маркетингом.

Главный практический вывод

Сравнивать Вьетнам и Таиланд только по красивому проценту нельзя. Во Вьетнаме доходность чаще выглядит скромнее, но может быть стабильнее в долгосрочной модели. В Таиланде кондоминиумы чаще дают более высокую валовую доходность, но итог зависит от локации, формата аренды и качества управления сильнее, чем кажется на старте.

Если цель — предсказуемый арендный поток, Вьетнам часто выглядит разумнее. Если цель — попытаться взять более высокий доход и вы готовы глубже анализировать проект, Таиланд может быть интереснее. В любом случае, не принимайте решение на основе обещаний застройщика — всегда считайте чистую доходность с учётом всех расходов и стресс-сценария.

FAQ

Что выгоднее для инвестора из России: Вьетнам или Таиланд?

Если нужен более высокий валовый процент, чаще выигрывает Таиланд. Если важнее ровность и понятность долгосрочной аренды, нередко практичнее Вьетнам. Многое зависит от конкретного города и вашей готовности управлять объектом.

Почему в рекламе доходность выше, чем в реальности?

Потому что в рекламе обычно считают по лучшему сценарию и не закладывают простой, налоги, управление и обслуживание. Кроме того, застройщики часто показывают доходность от максимальной арендной ставки в высокий сезон, игнорируя низкий.

Можно ли ориентироваться только на gross yield?

Нет. Это полезный ориентир для первичного отбора, но для решения нужен net yield и стресс-сценарий с падением загрузки. Gross yield не показывает реальную прибыль.

Где риск простоя выше?

Обычно выше в туристических локациях и объектах, завязанных на краткосрочную аренду. В деловых городах риск часто ниже, но и доходность скромнее. В Паттайе и на Пхукете в низкий сезон простой может достигать 3–4 месяцев.

Что важнее при выборе объекта?

Не только страна, но и конкретный район, тип арендатора, управляющая компания и реальная ликвидность при перепродаже. Всегда проверяйте юридические ограничения для иностранцев и репутацию застройщика.